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Acheter à Paris : Quels arrondissements éviter et pourquoi?

Dernière mise à jour : 26 juin

Lorsque l'on envisage d'investir dans l'immobilier parisien, la sélection de l'arrondissement devient une décision centrale, impactée par une myriade de facteurs tels que la sécurité, la qualité de vie, l'accès aux services et la fluidité des transports. Paris, avec ses vingt arrondissements, offre une diversité de milieux urbains, certains étant plus attractifs que d'autres selon les besoins et les attentes des futurs résidents. Découvrez quels sont les quartiers de Paris à éviter dans ce guide dédié aux futurs acquéreurs.


Quartiers dangereux à Paris
Paris est magnifique mais certains quartiers sont à éviter.

Le 18e arrondissement


Barbès et La Goutte d'Or

Barbès et La Goutte d'Or sont souvent pointés du doigt pour leur taux de délinquance élevé. Les vols à l'arraché, le trafic de drogue à ciel ouvert et les bagarres ne sont pas rares. La violence peut surgir à la tombée de la nuit ou même en plein jour, sans crier gare. Ces incidents rendent ces quartiers moins attractifs pour les familles ou les investisseurs en quête de tranquillité. Pour les investisseurs immobiliers, c'est un pari risqué. Les prix peuvent être tentants, nettement inférieurs à ceux des zones plus paisibles de Paris, mais investir ici demande une vision à long terme.


Porte de la Chapelle
Porte de la Chapelle

Porte de la Chapelle (et sa fameuse colline du crack)

La Porte de la Chapelle, située dans le 18e arrondissement de Paris, est souvent mentionnée pour ses défis sécuritaires notoires, notamment en raison de la zone surnommée la "colline du crack" qui est sans doute le quartier le plus dangereux de Paris (même si le campement fait l'objet d'évacuations régulières). Cette appellation fait référence à un secteur particulièrement touché par les problématiques de consommation ouverte de stupéfiants et de délinquance associée. Ces problèmes de sécurité ont historiquement dissuadé les investisseurs immobiliers et ont maintenu les prix de l'immobilier relativement bas dans cette zone, comparativement à d'autres quartiers de Paris. Cependant, pour les investisseurs à long terme prêts à naviguer dans un marché complexe, la Porte de la Chapelle offre des opportunités potentielles. Les plans de réaménagement urbain et les efforts pour améliorer la sécurité dans le quartier pourraient, à terme, transformer cette zone et augmenter sa valeur immobilière. Investir dans un tel environnement nécessite une compréhension profonde des risques et une vision stratégique.


👉 Si vous désirez acheter un appartement dans un quartier à risque, il est essentiel d'être accompagné par un expert immobilier local comme Home Catcher chasseur d'appartement à Paris, qui connaît les moindres recoins du quartier et va vous aider à dénicher la perle rare, dans une rue préservée.

Le 10e arrondissement


Quartier de la Gare du Nord et de la Gare de l'Est

Ces quartiers, véritables carrefours du transit parisien, sont des points névralgiques pour les voyageurs. Ils sont aussi, malheureusement, des épicentres de la petite délinquance, notamment les vols à la tire. La concentration élevée de passants, combinée à l'affluence constante des trains, crée un environnement où les pickpockets trouvent facilement leur cible. De plus, la configuration de ces zones, avec des passages souterrains et des recoins obscurs, peut compromettre la sécurité, particulièrement après le coucher du soleil. La vigilance est donc de mise dans ces quartiers, surtout durant les heures creuses où la présence policière peut être moins visible et où les rues moins illuminées offrent des opportunités aux individus mal intentionnés. Si vous souhaitez acheter un appartement dans ce quartier, mieux vaut effectuer plusieurs visites de la rue concernée à différentes heures de la journée.


Gare du Nord
Gare du Nord

Canal Saint-Martin

C'est un quartier à double tranchant. Le Canal Saint-Martin, avec ses charmants quais bordés de vieux platanes et ses passerelles romantiques, incarne un cadre idyllique de la vie parisienne. De jour, ce quartier est un havre de paix pour les amateurs de détente au bord de l'eau, où l'on peut observer les péniches glisser doucement sous les ponts tandis que les locaux et les touristes se prélassent dans les nombreux cafés et bistros au style bohème. Cependant, à la nuit tombée, l'atmosphère du canal subit une transformation notable. Les groupes se forment, souvent animés par la jeunesse locale, et l'espace se remplit de rires et de discussions qui peuvent monter en volume, parfois jusqu'à devenir une source de nuisances sonores considérables. En outre, l'ambiance festive attire des comportements moins souhaitables : des incivilités et des trafics qui peuvent altérer la tranquillité du lieu.


Le 19e arrondissement


Quartier de la Villette et Porte de la Villette

Le quartier de la Villette, situé dans le 19e arrondissement de Paris, est réputé pour ses sites culturels phares tels que la Cité des Sciences, qui attirent des visiteurs de tous horizons. Toutefois, le secteur de la Villette fait face à des défis significatifs en matière de sécurité, principalement en raison du trafic de drogues et de la présence de camps de sans-abri, qui tendent à concentrer des problèmes sociaux plus larges. Ces enjeux de sécurité sont particulièrement prégnants aux abords de la Porte de la Villette, un point de convergence de divers flux de trafic urbain, où l'interaction fréquente entre résidents, touristes, et populations marginales peut parfois générer des tensions. La présence visible de la vente et consommation de stupéfiants ainsi que la réalité des personnes vivant dans la précarité dans cette zone peuvent décourager certains visiteurs et résidents potentiels, influençant ainsi la perception générale du quartier.


La villette
La villette

Quartier des Fêtes

Le Quartier de la Place des Fêtes, situé dans le 19e arrondissement de Paris, est connu pour son ambiance vivante et son esprit de communauté. Cependant, malgré ses nombreux attraits, ce quartier présente certains défis, notamment une ambiance parfois chaotique et une prévalence accrue de délinquance, particulièrement autour des zones moins éclairées et moins fréquentées de la Place des Fêtes. Ces facteurs peuvent rendre le quartier moins attrayant pour ceux qui recherchent un environnement plus tranquille et sécurisé.


Point intéressant à noter : tous ces quartiers à éviter sont sur la rive droite !

L'avantage d'investir dans l'immobilier dans ces quartiers mal aimés : les prix bas !


Dans le contexte immobilier parisien, les quartiers moins prisés comme ceux autour de la Gare du Nord et de la Gare de l'Est, ou même le Canal Saint-Martin, présentent des opportunités d'investissement significatives, surtout pour les investisseurs malins qui cherchent à entrer sur le marché à un coût moindre. La perception de ces quartiers peut entraîner une sous-évaluation des propriétés, offrant ainsi des prix d'achat plus attractifs comparés à des zones plus cotées de la capitale comme le 16ème arrondissement ou le triangle d'or Parisien.


Cet avantage financier peut s'avérer particulièrement intéressant pour les investisseurs prêts à parier sur l'évolution positive de ces quartiers, notamment pour l'investissement locatif. En effet, avec les projets de rénovation urbaine et d'amélioration des services et de la sécurité, ces zones ont le potentiel de connaître une revalorisation à long terme.

L'achat dans ces quartiers "craignos" pourrait donc représenter une stratégie judicieuse pour ceux qui sont à la recherche de bonnes affaires, offrant une plus-value potentielle considérable à mesure que le quartier se transforme et gagne en attractivité.


L'expertise cruciale d'une agence immobilière à Paris pour acheter dans les arrondissements à risque.


L'expertise d'un agent immobilier parisien devient inestimable dans un marché aussi hétérogène. Les professionnels locaux possèdent une connaissance approfondie non seulement des données statistiques mais aussi des réalités du terrain : les rues calmes excentrées des zones bruyantes, les étages isolés des nuisances sonores, et même les immeubles spécifiques offrant les meilleures vues ou les meilleures orientations Lire plus d'infos sur notre blog immobilier !


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